Na semana passada, logo após a publicação de um levantamento feito pelo aQui da quantidade de imóveis à venda ou por alugar na Vila Santa Cecília, ondeom2 é o mais caro de Volta Redonda, a prefeitura de Resende soltou a notícia de que a revista Casa Vogue teria eleito o município como o melhor para se morar no interior do estado do Rio. “A conquista foi alcançada ao analisar critérios como belezas naturais, Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), vocação industrial e demais características”, destacou o release da assessoria de imprensa do prefeito Diogo Balieiro.
O documento diz ainda que a Casa Vogue
teria destacado Resende pela proximidade com a natureza. E seria o local ideal para aqueles que buscam por tranquilidade, pontuou, esquecendo de dizer que Resende é hoje, sem dúvida, a cidade mais violenta da região. Outro aspecto destacado pela revista teria sido a arquitetura local e a infraestrutura da cidade. “Ficamos extremamente felizes com este reconhecimento. Essa conquista reflete o compromisso da administração municipal e da comunidade de Resende em construir uma cidade próspera e agradável para se viver. Agradecemos a todos os moradores, empresas e instituições que contribuíram para esse reconhecimento. Agora, Resende se destaca como um dos melhores destinos para se viver no estado do Rio de Janeiro. Sabemos que ainda temos muitos desafios, mas seguimos trabalhando para melhorar cada vez mais e proporcionar mais conforto e qualidade de vida aos moradores”, comentou Diogo Balieiro, conforme relatado no release da sua assessoria de imprensa. Balieiro pode até pensar que sua cidade é um oásis no interior do estado do Rio. Mas sua opinião é contestada até mesmo por quem conhece, pelo menos, o Sul Fluminense. “Resende é uma cidade antiga, ultrapassada. Poderia ter
dominado a região com a Aman em seu território, mas perdeu espaço para Volta Redonda com a CSN”, pontua uma fonte do aQui, referindo-se à Academia Militar das Agulhas Negras e à Companhia Siderúrgica Nacional. “Hoje, Resende ganha de Volta Redonda pelo menos no quesito da falta de segurança”, ironizou. “A reportagem não deve ter circulado pelos bairros periféricos de Resende, onde o tráfico de drogas impera”, completa.
Há quem tenha aproveitado a polêmica para criticar o governo Neto. “Nossa cidade, com uma arrecadação invejável, está há décadas assistindo à fuga dos jovens até para cidades vizinhas, como é o caso de Resende e ainda Porto Real”, compara o volta- redondense João Henrique Ferraz, ao analisar a reportagem sobre Resende que aponta a cidade como a melhor para se morar e investir. “Não é bem assim”, dispara.
Realidade do mercado
Comandando a Imóveis Ferraz, com dezenas de imóveis à venda, João Henrique gostou do levantamento feito pelo aQui a respeito da Vila Santa Cecília, bairro nobre de Volta Redonda. “Parabéns pela matéria, muito detalhada, feita rua a rua. Achei bem real”, disse, lembrando que a realidade pode ser um pouco diferente. “Existem casas que estão à venda, mas não têm placa de vende-se. São de pessoas que estão tentando vender por conta própria, fazendo contatos com um, com outro, o que não dá muito resultado”, comentou. “As imobiliárias têm o público-alvo para apresentar (os imóveis). Pena que algumas pessoas não queiram lidar com imobil- iária, e a chance que elas têm de vender, atuando por conta própria, é bem menor”, comparou.
João Henrique, inclusive, é bem crítico ao falar do mercado que conhece tão bem. “O mercado de imóveis, e eu não falo só de Volta Redonda, falo de Brasil, está sofrendo transformações até não perceptíveis, mas é uma transformação sem volta”, pontua. “Estão (os brasileiros, grifo nosso) perdendo o interesse de compra”, disparou, destacando que, entre as várias razões, a principal delas “é a diminuição do tamanho das famílias”. “O meu pai tinha 23 irmãos. Hoje é quase impossível que uma família tenha isso. E qual é a tendência? É a família ter cada vez menos pessoas”, analisa, crendo que a maioria das famílias atualmente está à procura de imóveis menores.
Ele chega a citar o caso específico de uma casa que está vendendo na Vila Mury. “Essa casa fica quase ao lado de uma padaria, em frente a uma praça. É uma casa velha, por R$ 650 mil. Ela vale pelo ponto. É na rua principal da Vila Mury, fica quase em frente ao ponto de ônibus e ao lado de uma padaria, que é muito boa. Então, o interesse ali é comercial. Se fosse vender só a casa, seria praserR$200ouR$300 mil”, detalhou, garantindo que o mesmo problema ocorre em outros bairros. “Niterói tem muitos imóveis grandes que não são fáceis de vender. As casas são boas, grandes, mas o preço é alto. Como você compra uma casa assim para desmanchar? Todo empreendimento tem de ser visto pelo seu ‘custo-benefício’. Quem vai comprar um terreno por um milhão e meio, que tem uma casa boa, para fazer um empreendimento que dê resultado? Que seja um bom negócio?”, indaga. “Em Niterói, temos grandes e boas casas, mas é um bairro mais antigo. Existe muita dificuldade para vender esses imóveis exatamente por não ter público para eles”, pondera.
Voltando à polêmica sobre investir ou não em Volta Redonda, João Henrique aproveita um detalhe publicado na matéria do aQui sobre a Vila. O da existência de uma casa à venda na Rua 58. “As construtoras querem comprar casas com preços de terrenos para viabilizar o futuro empreendimento. Não adianta comprar uma casa na Vila, original dos tempos da CSN, por um milhão e duzentos mil. O valor não é o da casa, é do terreno. Para comprar um imóvel com esse valor, quem comprar terá que fazer um grande empreendimento. Não pode ser um predinho de 2 ou 3 andares. Isso não compensa”, ressalta. No Aterrado, onde algumas construtoras investem na construção de prédios com apartamentos de 2 e 3 quartos, João Henrique diz que o problema é outro. “No Aterrado estão surgindo alguns prédios, mas essa turma está tendo dificuldade para vender, pois o mercado está saturado. Não existe tanta procura”, avalia. “Construir imóvel hoje com preço muito abaixo fica inviável para a construtora”, acrescenta, indo além: “O pessoal quer prédio que tenha elevador”, comentou, criticando a construção de pequenos prédios. “Eu tenho um imóvel à venda na São João há dois anos. É bom, fica na rua principal, mas não tem elevador. O preço é bom, R$ 560 mil, pois é um apartamento todo reformado, 3 quartos, com suíte, de frente para a rua. Apartamento excelente, mas o prédio não tem elevador”, lamenta. “Isso interessa a poucas pessoas. Um casal novo até pode comprar, mas um casal de
certa idade não vai. Vai ter de subir escadas e tal. O que quero dizer é que o mercado de Volta Redonda tem algumas características diferentes”, pontua.
Outro ponto destacado por João Henrique, da Imóveis Ferraz, é que o conceito de família em Volta Redonda está mudando. “Temos muitas famílias tradicionais, que os filhos vão pegando o imóvel. Só que as mulheres hoje não querem mais cuidar de casa. Então, esses imóveis grandes têm tudo para encalhar. No Mata Atlântica, eu tenho alguns amigos. Um deles comprou uma casa por três milhões e meio. A casa é imensa. E as duas filhas dele foram estudar fora. Hoje, ele está lá com a mulher em um casarão. Quem tem dinheiro não enfrenta problemas, mas hoje cuidar de uma casa com energia, água, manutenção, IPTU é complicado”, ressalta. “E as pessoas estão perdendo renda, em todos os sentidos. No comércio, a concorrência é muito grande, só dá para trabalhar com uma margem pequena de lucro. Tudo isso influencia o mercado”, completa, deixando no ar uma pergunta que serve a todo empresário: “Quem é o seu concorrente? Você não sabe, mas seu concorrente é todo aquele que tira o dinheiro do mercado, esse é o seu concorrente. Mas quem são? Você não sabe. Antes, você sabia”, filosofa. Antes de encerrar, João Henrique deixa um recado a quem pensa em adquirir um imóvel que não seja para morar. “As pes- soas estão na ilusão ainda do que é ter um imóvel. Imóvel é um excelente negócio, mas existe imóvel passivo e imóvel ativo. O imóvel passivo é aquele que só dá despesas. O imóvel que você aluga é o imóvel ativo, e com ele você só ganha, ganha valorização e ainda ganha o IPTU que o inquilino paga, mais o aluguel. Então, tenha muito cuidado para fazer um investimento em imóvel”.
Empresário entende que imóveis, com queda de juros, podem valorizar muito
“Mais açúcar, mais formigas”
José Francisco Medeiros, diretor da Redeplan, fundada por ele em 1996, com lojas em Volta Redonda e Barra Mansa, tem, vejam só, cerca de 1.000 imóveis para vender e outros 300 para alugar. Ele considera os números levantados pelo aQui a respeito da Vila Santa Cecília normais. “O que deve ser observado com mais atenção não é a quantidade, é o tempo dos imóveis em oferta”, ressalta, garantindo que o mercado volta-redondense ainda é carente. “Precisa de imóveis para atender todas as classes socioeconômicas”, avalia.
Medeiros concorda que atualmente o m2 da Vila ainda é o mais caro de Volta Redonda,
pois depende de uma série de fatores. E, a pedido da reportagem, exemplifica o valor que é cobrado atualmente em três dos principais bairros da cidade do aço. “Tendo como referência uma unidade de 100 m2, residencial, de bom nível de acabamento e nova, acredito que na Vila valeria em torno de R$ 8.000/m2; no Laranjal, R$ 7.500/m2; e no -Aterrado, R$ 7.000/m2”, compara.
Veja abaixo a entrevista exclusiva de José Francisco Medeiros, da Redeplan, ao aQui:
aQui: No levantamento que fizemos na Vila, encontramos 38 casas à venda, mais um terreno; e 36 imóveis para alugar. Como analisa esses números? Seriam altos ou baixos?
José Francisco Medeiros: Estes números me parecem estar dentro da nor malidade quando analisamos a quantidade em termos percentuais (quantidade de ofertas pelo tamanho do bairro). O que deve ser observado com mais atenção não é a quantidade; é o tempo que os imóveis estão em oferta.
aQui: Os números seriam reflexo da crise financeira, de gente que procura imóvel mais barato para morar e decidiu vender o que ocupa para ter algum dinheiro para investir ou pagar conta? Ou seria de pessoas que estão indo embora de Volta Redonda?“
José Francisco: Não acredito que a motivação para a oferta de imóveis na Vila seja crise financeira. Existem vários motivos, como: 1) Processo de transformação comercial do bairro. As casas deixam de ter apenas o apelo residencial, passam a ter vocação comercial, por dois motivos: tem o valor comercial, que eleva os preços, e ao mesmo tempo não tem mais aquele clima pacato de um bairro de residências. Passa a ter ruas com atividades de fluxo maiores, que caracterizam esse comércio. Então ele quer sair por conta disso, porque aquele imóvel vale mais e ao mesmo tempo ele não tem mais o sossego de um bairro residencial; 2) Processo de Downgrade, quando um imóvel menor vira desejo,
muitas das vezes motivado pela redução da família (os filhos, adultos, saem de casa, ficando apenas o casal); 3) Processo de Upgrade, onde as famílias buscam imóveis mais modernos e maiores, o que pode ser motivado pela melhora econômica da família e pelo lançamento dos vários condomínios e bairros que surgiram em nossa cidade nos últimos anos; 4) Necessidade financeira, não necessariamente vinculada a uma crise econômica, mas à necessidade da própria família, que pode acontecer independentemente do ambiente econômico regional ou nacional; 5) Processos migratórios normais; 6) Outros motivos.
aQui: Sabe informar quanto custa o m2 na Vila? E em outros bairros, como Laranjal e Aterrado?
José Francisco: O valor do metro quadrado pode se diferenciar por conta de muitas variáveis além do bairro, como por exemplo: tamanho, tipologia, nível de acabamento, estado de conservação, entre outras. Mas se tivermos como referência uma unidade de 100 m2, residencial, de bom nível de acabamento e nova, acredito que na Vila valeria em torno de R$ 8.000/m2, no Laranjal, R$ 7.500/m2 e no Aterrado, R$ 7.000/m2.
aQui: Os valores praticados, tanto para vender quanto para alugar, estariam acima do mercado?
José Francisco: É possível que parte dos imóveis esteja sendo ofertados por preços acima do mercado, e isso pode acontecer pela falta de avaliação profissional e, em alguns casos, motivados pelo interesse de corretores ou imobiliárias na captação a todo custo (no intuito de agradar vendedores para conseguirem a captação deixam a sinceridade de lado). Na Redeplan resolvemos este problema submetendo a avaliação dos imóveis captados ao comitê de avaliação (composto por cerca de 50 corretores) que descarta imóveis que estejam fora de preço. De qualquer forma devemos lembrar que o atual valor de mercado do imóvel no Brasil passa por um momento de baixa, motivado principalmente pela alta taxa de juros que atrapalha o fluxo comercial normal, significando que vivemos um grande momento de oportunidade para a compra. O valor de mercado no Brasil é muito menor quando comparado com outros países desenvolvidos ou emergentes. O valor do imóvel não avança mês a mês de forma linear, ele avança em patamares, e como está há muito tempo no mesmo patamar, tudo significa que num futuro de juros mais baixos o imóvel vai aumentar de valor.
aQui: Na Vila, um novo shopping está sendo construído. Existe mercado, levando em conta que os que existem ainda têm lojas para alugar?
José Francisco: Existe mercado sim! No caso específico o aumento de oferta de lojas em um novo shopping aumenta o interesse de potenciais clientes uma vez que o ambiente da região fica fortalecido com volume, diversificação e novidades. É o princípio do “mais açúcar, mais formigas”.
aQui: O que Volta Redonda realmente precisa: de prédios luxuosos? Prédios com aptos de 50 m2 ou menos? Prédios para classe média? ‘Minha Casa, Minha Vida’ ou condomínios de luxo?
José Francisco: Precisa de imóveis para todas as classes socioeconômicas, pois não só em Volta Redonda, mas em todo o Brasil temos um grande déficit habitacional. Precisam ser observadas apenas as proporções a serem ofertadas. Nossa região tem um volume de população mais expressiva na classe média e na baixa, então temos demandas maiores por produtos menores.
Em termos comerciais, o que Volta Redonda precisa? Estacionamentos? Salas e lojas?
José Francisco: Precisamos de imóveis comerciais sim, mas em volume muito menor que os residenciais. E não em Volta Redonda de forma generalizada, mas em regiões específicas.
